دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مواقعی مطرح می شود که شخصی ملکی را خریداری کرده است ولی فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خوداری می نماید . به موجب ماده 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول باید در دفتر املاک به ثبت برسد و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد. به همین جهت فروشنده به موجب قانون ملزم است تشریفات انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار را اجرا نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، الزام فروشنده به تنظیم و انتقال سند رسم را از مرجع صالح درخواست نماید.

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حسب مورد ممکن است متفاوت باشد، با این حال شرایط کلی طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از :

ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان
ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات رابطه قراردادی فی ما بین خواهان ( خریدار ) و فروشنده و مالک رسمی ملک
ملک قابل نقل و انتقال باشد، به عنوان مثال در بازداشت نباشد.
موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد.
ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. در غیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
ارائه مدارک مثبت سمت نمایندگی

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

به موجب مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاک به حکم قانون گذار اجباری اعلام شده و فروشنده به حکم قانون ملزم به انتقال سند رسمی می باشد. البته در مبایعه نامه ها نیز معمولا بایع و مشتری توافق می کنند در تاریخ معینی به منظور امضاء اسناد انتقال در دفترخانه حاضر شوند. از طرف دیگر مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

بنابراین تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت نیز از لوازم عرفی عقد بیع می باشد و عدم درج شرط حضور در دفترخانه در مبایعه نامه نافی این تعهد نخواهد بود.

خواهان و خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، همواره خریدار ملک است که اصولا به موجب مبایعه نامه عادی، ملک را خریداری نموده و خوانده نیز فروشنده خواهد بود؛ جز در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد.

در مواردی که فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، دعوا باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح شود و کلیه ایادی که بین خریدار و مالک رسمی ملک وجود داشته باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند. البته حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نهایتا علیه مالک رسمی صادر می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

کلیه دعاوی راجع به ملک از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود .

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید.

سابق بر این در رویه قضایی در خصوص پذیرش خواسته های و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اتفاق نظر حقوقی وجود نداشت تا اینکه به موجب رای وحدت رویه شماره 110/5848/9000 مورخ 1402/03/30 رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت راجع به املاکی که در رهن هستند بلامانع اعلام شد؛ اما اجرای رای صادره در این دعوا موکول به فک رهن است .

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بازداشتی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک که از سوی ادارات اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه ها یا مراجع دادگستری بازداشت شده است قابلیت استماع در محاکم را ندارد. چنین دادخواستی در فرض تقدیم با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

براساس قانون پیش فروش ساختمان تنظیم قرارداد پیش ‌فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. هر چند در عمل شاهد تنظیم قراردادهای عادی هستیم.

حال چنانچه مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی فراهم باشد، خریدار می تواند بدون مراجعه به دادگاه از طریق اداره اجرای ثبت ، شخص مستنکف را موظف به انتقال نماید . ولی در غالب موارد مقدمات تنظیم سند رسمی از قبیل اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی مهیا نمی باشد، لذا خریدار با توجه به صلاحیت عام مراجع دادگستری می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش علیه پیش فروشنده نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک بدون مبایعه نامه

خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند، که حق مالکیت ملک به موجب قرارداد یا ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می کند؛ اما در فرضی که خواهان قادر به ارائه مبایعه نامه نباشد، باید در دادخواست خود، تایید وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه بخواهد. در فرض اثبات وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده، حکم به الزام فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

قولنامه سندی است که حاوی تعهد به انعقاد عقد بیع می باشد؛ نه خود بیع. بنابراین قولنامه واجد اثر انتقال ملک نبوده و نمی توان بر اساس آن دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه تقاضا کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در فرض فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال رسمی ملک، دعوا باید به طرفیت ورثه او مطرح شود؛ چرا که ورثه به عنوان قائم مقام عام متوفی در عقد بیع جانشین فروشنده خواهند بود. شایسته تذکر است نام تمامی وراث به جز زوجه متوفی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود و الا دعوا به شکل قانونی مطرح نشده است. زوجه متوفی از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد و بر همین اساس نیز نباید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت اعطای وکالت به خریدار

عده ای معتقدند در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با حضور در دفترخانه، اسناد انتقال را دریافت نماید. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نخواهد بود. در مقابل عده ای معتقدند اعطای وکالت را رافع مسئولیت خوانده در تنظیم اسناد رسمی انتقال نمی دانند.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی

چنانچه مبیع، سهم مشاعی از یک ملک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نسبت به همان میزان از ملک قابل استماع است. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار گرفتن سایر مالکین مشاعی نمی باشد؛ هر چند برخی از مراجع معتقدند دادخواست مذکور در خصوص املاک مشاعی باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود و طرح دعوا علیه فروشنده به تنهایی سبب رد دعوا خواهد شد.

الزام به تنظیم سند در خصوص اراضی کشاورزی

با توجه به ماده ۲۲ و ۲۴ قانون اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۳۹ و تبصره ماده ۱۳۳ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۰ و ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب ۱۳۸۵، اصل بر مجاز بودن انتقال اراضی کشاورزی که حد نصاب در آنها رعایت شده است، می‌باشد.

مطابق ماده ۱ آیین‌ نامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و فروش اراضی کشاورزی برخلاف آیین‌ نامه وزارت جهاد کشاورزی به قطعات کوچکتر از حد نصاب ممنوع می‌باشد. انتقال مشاعی اراضی کشاورزی طبق قانون بلامانع است و فرقی بین اسناد اصلاحات اراضی و هیأت واگذاری زمین نیست و میزان حد نصاب آنها را برای خرد شدن وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند.

الزام به تنظیم سند در خصوص مال وقفی

در صورتی که مال موضوع تنظیم سند جزو اموال موقوفه باشد، با توجه به ماده ۳۴۹ قانون مدنی که بیان می‌دارد بیع مال وقف صحیح نمی‌باشد مگر در مواردی که در قانون تصریح شده است، و همچنین ماده ۸۸ قانون فوق‌الذکر که بیع مال وقفی را در مواردی مجاز دانسته است، اگر بیع مال وقف جزء مواردی باشد که در قانون این بیع را اجازه داده است، در چنین صورتی الزام به تنظیم سند در خصوص چنین مالی بلا اشکال است. اما اگر بیع مال وقف جزء مواردی که در قانون تصریح شده است نباشد، در این صورت با توجه به اینکه قرارداد بین طرفین محل اشکال است، در نتیجه دعوای الزام به تنظیم سند مردود می‌باشد. البته لازم به ذکر است که در صورتی که اراضی موقوفه بوده اما اعیانی بر روی آن احداث شده است، رویه قضایی دعوای الزام به تنظیم سند در خصوص این اعیانی را مورد پذیرش قرار می‌دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه محجور

محجور می تواند خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد، اما حسب مورد قیم یا ولی محجور مخاطب ابلاغیه های دادگاه بوده و جهت ارائه دفاعیات لازم در دادگاه حاضر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی

الزام به تنظیم رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی به جهت اینکه ملک مزبور در دفاتر ثبت املاک ثبت نشده است و هیچ گونه سابقه ی ثبتی ندارد ، ممکن و مقدور نیست و در صورت طرح چنین دعوایی با قرار رد دعوا مواجه خواهیم شد . اصولا در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی ، شخصی که مدعی مالکیت است باید با طرح دعوای اثبات مالکیت و اثبات مالکیت خود در دادگاه صالح ، ابتدا مالکیت خود را ثابت کند . سپس می تواند به موجب رای قطعی اثبات مالکیت ، در صورت لزوم اقدام به طرح دعوایی دیگری مانند رفع تصرف و خلع ید نماید . حسن دیگر رای اثبات مالکیت برای شخص مدعی مالکیت ، این است که می تواند با مدارک خود ازجمله مبایعه نامه و هر مدرک دیگری به انضمام رای مذکور اقدام به ثبت ملک و اخذ سند نماید .

نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

پس از آن که رأی الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد اجراییه به درخواست محکوم له صادر میشود . دادگاه ابتدا به محکوم علیه مالک (رسمی) ابلاغ میکند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد ، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند .

dadjo وب‌سایت

#Articles-property

فهرست مطالب

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک