دعوای خلع ید یکی از مهم ترین دعاوی در حوزه املاک است و زمانی مطرح می شود که مالک رسمی مال غیر منقول (خانه ، زمین یا مغازه ) علیه متصرف غیر قانونی آن ملک اقامه دعوا می کند ، با هدف اینکه تصرف غاصبانه ی متصرف پایان یابد و ملک به مالک بازگردانده شود . فرض کنید که ملکی را خریداری کرده اید اما هنوز در تصرف فروشنده یا شخص ثالثی می باشد ( توضیح اینکه ، مالک و اشخاص ماذون از طرف او ، حق تصرف و استفاده از ملک را دارند. ) چنانچه سایر اشخاص بدون دلیل قانونی و بدون رضایت مالک اقدام به تصرف ملک وی نمایند، مالک یا ورثه با اثبات غاصبانه بودن تصرف متصرف و اثبات مالکیت رسمی ملک ، می توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید، جهت رفع تصرف غاصب نمایند.

شرایط طرح دعوای خلع ید

برای اینکه یک نفر ( خواهان ) بتواند دعوای خلع ید را به درستی مطرح کند و در آن به نتیجه برسد باید چند شرط مهم را داشته باشد :

1 . غیر منقول بودن مال موضوع تصرف

2 . ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان

3 . غیر قانونی بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف

بنابراین دعوای خلع ید، تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و همچنین رسیدگی به این دعوا مستلزم ارائه سند رسمی مالکیت است. لذا در فرض عدم مالکیت رسمی خواهان، حسب مورد، طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک قبل از طرح دعوای خلع ید ضرورت دارد.

در دعوای خلع ید، اثبات غصب لازم نیست صرف نداشتن مجوز کفایت می کند و اگر متصرف مدعی مالکیت یا اجازه باشد، بار اثبات با اوست.

دلایل اثبات دعوای خلع ید

دلایل اثباتی دعوای خلع ید، تابع شرایط عمومی ادله اثبات دعوا می باشد، ولی به صورت کلی این دعاوی با دلایل زیر غالبا اثبات می شود.

1 . ارائه سند مالکیت یا اخذ استعلام ثبتی یا اخذ حکم قطعی دال بر اثبات مالکیت رسمی خواهان

2 . اخذ تامین دلیل جهت احراز تصرف خوانده پرونده

3 . شهادت شهود

4 . معاینه و تحقیقات محلی

نحوه طرح دعوای خلع ید

طرح دعوای خلع ید به دو صورت قابل طرح است. ممکن است شروع تصرفات متصرف از ابتدا بدون مجوز و غیرقانونی باشد یا دراثنای تصرف اذن ادامه تصرف از متصرف که ممکن است شریک یا ورثه باشد سلب گردد. در هر دو حالت رعایت شرایط زیر لازم است.

1 . ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متصرف غیرقانونی ملک

2 . اثبات شرایط عمومی خلع ید ( غیرمنقول بودن مال موضوع تصرف، ارائه سند رسمی مالکیت نسبت به عین یا سرقفلی یا منافع حسب مورد ، اثبات غیرقانونی بودن تصرفات خوانده )

ماده قانونی دعوای خلع ید

قانونگزار در مواد 308 الی 327 قانون مدنی به بیان احکام غصب اموال غیر منقول اشاره نموده است.

تقدم اثبات مالکیت بر طرح دعوای خلع ید / دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

خلع ید ، دعوای مالک رسمی ملک علیه متصرف غیر قانونی ملک است و پذیرش دعوای خواهان به خواسته خلع ید منوط به احراز مالکیت ایشان بر ملک متنازع فیه است. بنابراین در فرض بروز اختلاف در مالکیت، رسیدگی به خواسته خلع ید موکول به تعیین تکلیف در خصوص مالکیت است.

در مورد خلع ید از املاک ثبت شده، خواهان ملزم به ارائه سند رسمی است و در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی، خواهان باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید. علی رغم وجود اختلاف در این زمینه، به نظر می رسد، طرح این دو خواسته به صورت توامان با منع قانونی مواجه نمی باشد.

رای وحدت رویه شماره 672 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز در این خصوص مقرر می دارد،خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

نحوه توقف اجرای حکم خلع ید / جلوگیری از اجرای حکم خلع ید

یکی از مواردی که موجب تاخیر در اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت خواهد شد، شرایط مذکور در ذیل ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است. برابر ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم ‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در ‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

همچنین بنا بر ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی، اگر متصرف در ملک موضوع حکم اقدام به زراعت کرده باشد و در هنگام اجرای حکم، زمان برداشت محصول نرسیده باشد، دو حالت قابل تصور است؛ یکی این که محکوم له حاضر به پرداخت بهای زراعت محکوم علیه شده و ملک را تصرف نماید و دیگر این که زمین را تا زمان برداشت در اختیار محکوم علیه قرار دهد. در صورتی که مالک، راه دوم را برگزیند، اجرای حکم تا زمان برداشت با تاخیر مواجه خواهد شد.

نحوه اجرای رای خلع ید

پس از صدور حکم قطعی ، با تقاضای محکوم له اجراییه توسط دادگاه صادر کننده را بدوی صادر می گردد و محکوم علیه موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مامور کلانتری و دادورز اجرای احکام و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی ، نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود.

نحوه اجرای حکم خلع ید علیه اشخاص ثالث

اصولا آرای دادگاه ها علیه طرف دعوا که در دادنامه نیز معین شده، قابل اجرا است. در زمان اجرای حکم خلع ید، اگر شخص ثالثی غیر از محکوم علیه در ملک تصرف داشته باشد، این امر سبب تاخیر در اجرای حکم خلع ید شخص ثالث نخواهد بود و حکم خلع ید علیه شخص ثالث اجرا می شود.

به حکم ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم ‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در ‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

اگر خوانده ملک بعد از صدور حکم یا در حین دادرسی به دیگری منتقل کند ( نقل و انتقال بعد از اقامه دعوا ) ، طبق ماده 41 قانون اجرای احکام مدنی ، انتقال بعد از اقامه دعوا تاثیری در اجرای حکم ندارد . در این حالت شخص ثالث متصرف باید ملک را تخلیه کند . اگر مقاومت کند ، با تقاضای صدور دستور رفع مانع اجرا ، نیروی انتظامی ملک را تخلیه می کند .

آیا ضرورت دارد در خلع ید مشاعی تمامی مالکین طرف دعوا قرار گیرند؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/ ۱۱۷۵ مورخ ۹۵/۵/۱۹ عنوان داشت: «دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهان اند، اقامه میشود و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست.»

1. باید توجه داشت اگر ملک از املاک غیر ثبتی باشد و خواهان دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کرده باشد، حتماً باید کلیه مالکین مشاعی را طرف دعوا قرار دهد.

2. اگر خواهان مالک مشاعی می باشد اما خوانده غیر از مالکین مشاعی است و غاصب می باشد؛

این فرض خارج از شمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است، چراکه این ماده صرفاً حالتی را پیش بینی کرده که هم خواهان و هم خوانده مالک مشاعی میباشند. اما در صورتی که خوانده غاصب خارجی است ،دعوای خلع ید پذیرفته شده و با انتزاع ید از غاصب ملک به خواهان تسلیم خواهد شد ،چراکه مالکیت خواهان نسبت به تمام ملک توزیع شده و وضع ید او بر غاصب مرجح است.

3. اگر بعضی از متصرفین غاصب و بعضی دیگر مالک مشاعی باشند، خلع ید از ملک مشمول مورد اول است.

نکته کاربردی : ممکن است نیاز به مطالبه ی اجرت المثل نیز باش . مالک میتواند علاوه بر خلع ید، اجرت المثل ایام تصرف ( جبران خسارت بابت استفاده غیر مجاز ) را هم مطالبه کند. این دعوا مستقل یا بصورت همزمان می تواند مطرح گردد.

وضعیت دعوای خلع ید در صورت فوت یکی از خواهان ها یا شخص خوانده

چنانچه احد از خواهان ها در اثنای دادرسی فوت نماید ، دادرسی به جهت تعیین و معرفی ورثه وی ، موقتا متوقف می شود.ولی چنانچه ورثه خواهان متوفی شناسایی نگردند و خواسته سایر خواهان ها مشخص و معین باشد، دادرسی نسبت به سایر خواهان ها ادامه می یابد و نسبت به ورثه متوفی ، دادرسی متوقف می شود.

دفاع خوانده در دعوای خلع ید

حکم خلع ید علیه شخصی قابلیت صدور دارد که بدون موجبات قانونی، ملک را تصرف نموده باشد. پس در صورتی که خوانده نزد دادگاه اثبات نماید، به یکی از جهات قانونی، حق تصرف در ملک را دارد، خواهان دعوای خلع ید محکوم به بی حقی خواهد شد. تصرف قانونی در ملک غیر ممکن است، به موجب اجاره نامه، مبایعه نامه، صلحنامه، وکالتنامه و … باشد. اذن در انتفاع نیز تحت شرایطی موجب حق تصرف در ملک محسوب می شود.

طرح دعوای خلع ید از سوی مستاجر

خواهان دعوای خلع ید، همیشه مالک رسمی مال غیر منقول است.

حالت اول : طرح دعوای ( رفع تصرف عدوانی ) توسط مستاجر

اگر شخص ثالث بدون اجازه وارد ملک شده و مستاجر را بیرون کرده یا مانع استفاده اش شده باشد ،مستاجر می تواند به استناد تصرف پیشین خودش و عدوانی بودن تصرف جدید ، دعوای رفع تصرف عدوانی و نه ( خلع ید ) را مطرح کند . این دعوا نیازی به مالک بودن ندارد و صرفا باید ثابت کند که قبلا در ملک بوده و دیگری بدوناجازه وارد شده است .

حالت دوم : طرح دعوای خلع ید با اذن یا وکالت از ملک

اگر مستاجر به نیابت از مالک ( مثلا با وکالت یا اذن صریح مالک ) عمل کند و در قرارداد اجاره ؛ جازه اقدام حقوق به او داده شده باشد می تواند از طرف ملک دعوای خلع ید علیه متصرف غاصب مطرح کند .در این حالت مستاجر باید وکالتنامه رسمی از مالک داشته باشد .

حالت سوم : وقتی ملک موضوع اجاره توسط شخص ثالثی تصرف شده و موجر اقدامی نمی کند

در این حالت مستاجر نمی تواند مستقیما دعوای خلع ید مطرح کند ( چون مالک نیست ) و با اثبات اینکه امکان استفاده از مورد اجاره را ندارد می تواند دعوای فسخ اجاره نامه و مطالبه خسارت را مطرح نماید .

خلع ید از ملک مشاع

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم ‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

نخستین نکته قابل برداشت از مفاد ماده قانونی فوق الذکر این است، که صدور حکم مبنی بر خلع ید در املاک مشاع امکان پذیر است. همچنین نحوه اجرای حکم خلع ید در املاک مشاع نیز در این ماده تبیین شده است.

دعوای خلع ید در املاک مشاع ممکن است توسط یک یا چند نفر از شرکا علیه شریک دیگر یا توسط کلیه شرکا علیه شخص ثالث مطرح شود. اصولا در راستای اجرای حکم خلع ید، ملک موضوع دعوا تخلیه و به محکوم له تسلیم می شود اما در مورد املاک مشاع، اجرای حکم صرفا ناظر بر تخلیه است و ملک به هیچ یک از شرکا تحویل داده نخواهد شد.

دلیل این امر مربوط به ماهیت مالکیت مشاعی است. اشاعه در مالکیت به معنای انتشار حق مالکیت شرکا در تمام ذرات ملک مشاع است. بنابراین تصرف در این ملک مستلزم رضایت کلیه شرکا خواهد بود. بر همین اساس دادگاه نمی تواند ملک را به محکوم له تحویل دهد و شرکا جهت تصرف ملک مشاع نیازمند توافق با یکدیگر هستند.

خلع ید ملک ورثه ای | طرح دعوای خلع ید علیه یکی از وراث

خلع ید از ملک ورثه ای با توجه به تصرف احد از وراث یکی از مصادیق شایع دعوای خلع ید ملک مشاعی است. شرایط طرح دعوای خلع ید از ملک ورثه ای ابتدا اثبات رابطه توارث که ملاک آن ارائه گواهی حصر وراثت در محاکم دادگستری است، درکنار اثبات تحقق سه شرط اساسی زیرلازم و ضروری است.

1. غیر منقول بودن مال موضوع تصرف

2. ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان

3. غیر قانونی بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف

لازم به ذکر است، در خصوص اموال منقول مورث امکان طرح دعوای خلع ید مسیر نیست.

خلع ید از ملک مرهونه | خلع ید از ملک رهنی

خلع ید از ملکی که در رهن است، تابع شرایط عمومی دعوای خلع ید است. توضیح اینکه علیرغم نظر مخالف در رویه جاری محاکم در وثیقه بودن ملک مانع از استماع دعوای خلع ید نسبت به آن ملک نخواهد بود؛ چرا که این امر اصولا منافاتی با عقد رهن یا وثیقه ندارد. همچنین در صورتی که ملک در بازداشت باشد، بازهم نتیجه یکی است و امکان طرح دعوای خلع ید با احراز شرایط عمومی دعوای خلع ید امکان پذیر می باشد به این دلیل که رهن ،صرفا حق عینی برای مرتهن ( مثلا بانک ) ایجاد می کند ، نه انتقال مالکیت . بنابراین مالک همچنان ذی نفع قانونی برای طرح دعوای خلع ید می باشد . مبنای قانونی ، مواد 771 و 773 قانون مدنی ( رهن موجب خروج مالکیت نمی شود . )

خلع ید از اراضی ملی

به موجب رای وحدت رویه شماره 801 هیات عمومی دیوان عالی کشور، صلاحیت کمیسیون رفع تداخلات مقرر در ماده ۳ آیین ‌نامه اجرایی تبصره ۳ الحاقی به ماده ۹ قانون افزایش بهره‌ وری بخش کشاورزی موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقاء نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴ محدود به موارد مصرّح و منصرف از دعوای خلع ید است. بنابراین و با عنایت به ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ موجب قانونی برای صدور قرار عدم‌ صلاحیت در خصوص این دعوا از سوی دادگاه عمومی به شایستگی کمیسیون یادشده وجود ندارد. بر همین اساس رسیدگی به دعوای خلع ید از اراضی ملی در صلاحیت عام محاکم دادگستری قرار دارد.

خلع ید مستاجر توسط مالک جدید

خلع ید مستاجر توسط مالک جدید ، طبق ماده 498 قانون مدنی ( عقد اجاره حتی بعد از انتقال عین مستاجره به دیگری ، نافذ است مگر اینکه شرط خلاف شده باشد ) در صورتی که تصرفات متصرف ( مستاجر ) متکی به قرارداد اجاره باشد ،حتی اگر مهلت قرارداد مذکور منقضی گشته و پس از تغییر مالکیت عین مستاجره تمدید نشده باشد ، دعوی خلع ید توسط مالک جدید قابل پذیرش نیست . با تغییر مالکیت عین مستاجره ، رابطه استیجاری از بین نمی رود بنابراین طرح دعوای خلع ید صحیح نمی‌باشد چرا که تصرفات مستاجر مستند به قرارداد اجاره است و قانون روابط موجر و مستاجر در اینجا حاکم است . در نتیجه خلع ید مستاجر ممکن نیست ، بلکه در این شرایط مالک باید حسب مورد ، اقدام به طرح دعوای تخلیه عین مستاجره نماید و یا دستور تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر را تقاضا نماید .

استثناء :

1.اگر اجاره بدون تاریخ رسمی باشد و مستاجر سند اجاره عادی داشته باشد و مالک جدید ( جهل به وجود مستاجر ) را اثبات کند ، در این حالت ممکن است دادگاه خلع ید مستاجر را بپذیرد .

2. اگر مستاجر اجاره نامه ای ندارد یا تصرفش بدون قرارداد باشد ، در این حالت تصرف وی غاصبانه تلقی می گردد و مالک جدید می تواند دعوای خلع ید علیه مستاجر سابق مطرح کند به ویژه اگر ثابت شود تصرف ، بدون قرارداد معتبر یا بدون اذن قانونی بوده است .

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تخلیه

چنانچه شروع تصرف متصرف به موجب قراردادی میان او و مالک باشد، طرح دعوای خلع ید منتفی است و چنین مالکی می تواند پس از انقضاء مدت قرارداد یا انحلال قرارداد به یکی از طرق قانونی، تخلیه ید متصرف را از دادگاه درخواست نماید.

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی

جهت طرح دعوای خلع ید، اثبات مالکیت رسمی خواهان دعوا نسبت به عین یا سرقفلی حسب مورد ،شرط لازم جهت طرح دعوا می باشد. ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه از ورود در مالکیت خواهان امتناع نموده و صرف اثبات تصرف سابق خواهان و لو اینکه مالک نباشد، شرط اولیه جهت اثبات دعوا می باشد.هر چند دادگاه داشتن سند رسمی را جز دلایل سبق تصرف خواهان تا زمان عدم احراز خلاف آن در نظر می گیرد.

تعارض طرح دعوای خلع ید و دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی | طرح دعوای همزمان خلع ید و رفع تصرف عدوانی

در صورتی که اماره تصرف و سایر شرایط لازم جهت طرح شکایت رفع تصرف عدوانی موضوع ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی فراهم باشد، ذی نفع می تواند اقدام به طرح شکایت نماید یا با تقدیم دادخواست به خواسته خلع ید، رسیدگی به دعوای خود را در محاکم حقوقی تعقیب نماید. در صورتیکه مالک بخواهد اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید، دیگر امکان طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی وجود ندارد. ولی در صورتیکه ابتدا رفع تصرف حقوقی مطرح نماید و منتج به نتیجه نشود، امکان طرح دعوای خلع ید و یا اثبات مالکیت وجود دارد.

قلع و قمع بنا و تاسیسات احداث شده توسط متصرف در دعوای خلع ید

در صورتی که متصرف در ملک متعلق به غیر، بنایی ساخته باشد یا درختی غرس کرده باشد، مالک می تواند همراه با خلع ید یا در دادخواست جداگانه، قلع و قمع بنا یا قطع اشجار را تقاضا نماید. اگر مالک این امر را درخواست نکرده باشد، صرف صدور حکم خلع ید مجوزی برای قلع و قمع محسوب نمی شود. در فرضی که این اقدامات با رضایت مالک صورت گرفته باشد، بنا یا اشجار موجود در ملک متعلق به متصرف خواهد بود و امکان قلع و قمع بنا و قطع اشجار به درخواست مالک وجود ندارد.

تکلیف اموال متعلق به متصرف در ملک مورد حکم خلع ید

هر گاه در محلی که باید خلع ید شود، اموالی از محکوم ‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌ دسترسی نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند:

اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک ‌ها سپرده می‌شود.

اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌ های مربوط به ‌صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.

در مورد سایر اموال، دادورز آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاه داشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت ‌می‌دارد.

تکلیف زراعت متصرف در ملک مورد حکم خلع ید

در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد، به ترتیب زیر رفتار می‌شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌ علیه باید فوراً محصول را بردارد والا دادورز اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه ‌های ‌مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم ‌علیه از او وصول می‌نماید. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، اعم از این که بذر روییده یا نروییده‌ باشد، محکوم‌له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم‌ علیه باقی بگذارد و ‌اجرت‌ المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت ‌المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.

دعوای خلع ید مالی است یا غیر مالی ؟

دعوای خلع ید ، یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن مطابق ارزش منطقه ای املاک تعیین می گردد.

آیا طرح همزمان خواسته های الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید امکان پذیر است؟

دعوای خلع ید فرع بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، لذا طرح این دو دعوا همزمان امکان پذیر نیست .بنابراین ،چنانچه فردی ادعای مالکیت ملکی را داشته و موضوع از مصادیق دعوای تحویل مبیع نیز نباشد، ابتدا باید دعوای الزام مالک رسمی به تنظیم سند انتقال ملک را مطرح ،و پس از اجرای این حکم و صدور سند مالکیت رسمی به نام وی، دعوای خلع ید اقامه گردد.

طرح هم زمان دعاوی خلع ید و قلع و قمع بنا؟

از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع و قمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اشاره کرد که خواهان میتواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید میشود و بنا همچنان باقی می ماند. بهتر است مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود، زیرا سرعت رسیدگی را میکاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی میکند.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به ملک خلع ید شده | دعوای خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف

مالک می تواند همزمان با دعوای خلع ید و ضمن همان دادخواست، اجرت المثل ایام تصرف ملک خود را نیز مطالبه کند و یا اینکه پس از صدور حکم قطعی خلع ید، با تقدیم دادخواست جداگانه نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید.

آیا مستأجر یا کسی که حق سرقفلی دارد (مالک منفعت ) میتواند دادخواست خلع ید مطرح کند؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۳ بیان داشت: (۱) با توجه به مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف کند، وی میتواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین، در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی میباشد (۲ )در فرض مذکور بین مستاجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک،احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است (۳) با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستأجر نمی باشد.

وضعیت اموال در معرض تلف در خلع ید مشاعی

در صورتی که دادگاه حکم بر خلع ید مشاعی صادر نماید، اما در مال موضوع خلع ید، اموالی باشد که نیاز به اقدامات مراقبتی دارد، در این خصوص تکلیف دادگاه چه می‌باشد؟ رویه غالبی در این خصوص وجود ندارد. لیکن به موجب نظریه شماره ۷/۹۸/۶۴۲ مورخ ۱۳۹۹/۱/۱۷ اداره حقوقی قوه قضائیه در این خصوص مقرر شده است :

با اجرای حکم صادره بر مبنای ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ، متصرف ملک مشاع و تنظیم صورت مجلس برای اجرای دادگاه ، تکلیفی از جهت اداره ملک مشاع باقی نمی‌ ماند. مالکان مشاع باید موافق مقررات املاک مشاعی که مبنی بر توافق است، رفتار کنند. در صورتی که بین مالکان برای اداره توسط شرکا یا شخص ثالث توافق وجود نداشته باشد ، مالک مشاع می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، بدواً دستور موقت برای اداره و نگهداری ملک مشاع و سپس حکم دادگاه مبنی بر اجازه اداره و نگهداری و پرداخت هزینه‌ های مربوطه را دریافت کند.

اگر غاصب در حین رسیدگی ملک را به دیگری انتقال یا اجاره دهد، حکم صادره عليه متصرف فعلی قابلیت اجرا دارد یا خیر؟

آنچه حائز اهمیت و ملاک عمل دادگاه محسوب میشود این است که در زمان تقدیم دادخواست خوانده متصرف ملک باشد ،بنابراین چنانچه پس از تقدیم دادخواست ملک به شخص دیگری منتقل شده باشد، خللی به رسیدگی دادگاه وارد نمی کند و رسیدگی ادامه مییابد و در صورت صدور حکم محکومیت ،حکم علیه متصرف فعلی اجرا میشود.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً در این خصوص بیان داشته” اگر عین محکومُ به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد ،این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت مأمور اجرا یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۷۸/۵۸۸۹ مورخ ۷۷/۸/۱۹ مقرر داشته ” چنانچه محکوم علیه در زمان طرح دعوا متصرف ملک بوده، چون اثر حکم مربوط به زمان تقدیم دادخواست است، لذا زمان اجرای حکم هر چند محکوم علیه متصرف نیز نباشد، با توجه به ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی و مواد ۳۰۱ و ۳۱۱ قانون مدنی حکم صادره قابل اجرا خواهد بود ….”

اگر احراز شود متصرف فعلی در زمان تقدیم دادخواست نیز در ملک تصرف داشته اما خواهان شخص دیگری را به عنوان خوانده قرار داده، آیا حکم خلع ید عليه متصرفی که در دادرسی حضور نداشت قابل اجرا است؟

ملاک ما در این فرض و اعمال ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تاریخ تقدیم دادخواست است. یعنی دعوا باید علیه کسی مطرح شود که در زمان تقدیم دادخواست متصرف بوده است ،چراکه اگر ماده ۴۳ را در فرض سؤال نیز مجرا بدانیم، احتمال تبانی افراد به وجود خواهد آمد و چه بسا بدون طرف دعوا قرار دادن و حضور متصرف و مدعی اصلی حکم خلع ید اخذ و عليه متصرف اجرا نمایند.

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در ادامه نظریه مشورتی فوق الذکر اشعار داشت … اما اگر محکوم علیه قبل از طرح دعوی محل را تخلیه کرده باشد، حکم مذکور قابل اجرا نبوده و خواهان ناگزیر از اقامه دعوی علیه متصرف فعلی خواهد بود.

مراجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید | خلع ید در صلاحیت کجاست؟

با عنایت به اختصاص دعوای خلع ید به اموال غیرمنقول و مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای خلع ید داخل در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

النهایه با عنایت به تخصصی بودن دعاوی املاک صرف بهره مندی از مطالب تقدیمی راهگشای حل دعاوی ملکی نخواهد بود. لذا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص ملکی امری لازم و غیرقابل اجتناب خواهد بود.

رای وحدت رويه شماره 672 – 1 /10 /1383 هيأت عمومي ديوانعالي كشور درخصوص خلع يد

خلع‎ يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابر اين طرح دعواي خلع‎ يد از زمين قبل از احراز واثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا به مراتب و با توجه به ‎مواد46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان به نظر اكثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص مي‎شود.
اين رأي بر طبق ماده 270 قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در اموركيفري، درموارد مشابه براي شعب ديوان‌عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‎الاتباع است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

دعوای خلع ید یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی است که نیازمند آگاهی دقیق از قوانین، رویه‌های قضایی، و نحوه تنظیم دادخواست و جمع‌آوری مستندات است.

در این مسیر، همراهی یک وکیل متخصص می‌تواند تفاوت بزرگی در نتیجه نهایی ایجاد کند.

اگر قصد طرح چنین دعوایی را دارید، ابتدا با یک وکیل مشورت کنید، سپس مدارک خود را دسته‌بندی و بررسی کرده، و بعد با آگاهی کامل اقدام به ثبت دادخواست نمایید.

dadjo وب‌سایت

فهرست مطالب

دعوای خلع ید