ابطال سند رسمی بدلیل صوری بودن معامله
فهرست مطالب
1- ابطل سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
3- شرایط ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
4- نحوه اثبات صوری بودن معامله
5- دلایل ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله
6- هزینه طرح دعوای ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله
7- راهکار دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله و ابطال سند رسمی انتقال
8- مرجع صالح به رسیدگی جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
ابطل سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله ؛ یعنی طرفین ظاهرا یک قرارداد را امضا می کنند اما قصد واقعی بر انجام معامله ندارند . به عبارتی ، آنچه در ظاهر نوشته شده با نیت واقعی طرفین تطابق ندارد . هدف از چنین معاملاتی معمولا پنهان کردن حقیقتی از اشخاص ثالث ، اداره مالیات ، طلبکاران یا دیگر مراجع قانونی است . مثال رایج از معامله صوری : ( فرض کنید شخصی برای جلوگیری از توقیف اموال توسط طلبکارن ، آپارتمان خود را بنام دوستش سند بزند ، در حالی که قصد واقعی انتقال مالکیت ندارد . در این حالت ؛ معامله صوری محسوب می شود ) اسناد رسمی در اداره ثبت اسناد تنظیم می شود و اعتبار قانونی بالایی دارد . اما حتی سند رسمی نیز در صورت اثبات صوری بودن معامله قابل ابطال است . یعنی صرف رسمی بودن سند ، دلیل بر واقعی بودن معامله نیست . مطابق ماده 463 قانون مدنی « اگر کسی بدون قصد انشای معامله ، ظاهرا عقدی رامنعقد کند ، آن باطل است » به این معنا که اگر دو طرف صرفا یک معامله را ایجاد کنند ولی قصد واقعی انجام آن را نداشته باشند آن معامله صوری و باطل است.
آثار حقوقی معامله صوری
1 . بطلان معامله صوری از نظر حقوقی : اصلی ترین اثر معامله صوری ، بطلان آن است . زیرا رکن اصلی عقد یعنی قصد انشاء «قصد واقعی طرفین » وجود ندارد ، طبق قانون مدنی معامله از ابتدا باطل است .
ماده 195 قانون مدنی : اگر کسی معامله را به طور صوری انجام دهد ، آن معامله باطل است .
یعنی انگار اصلا هیچ معامله ای واقع نشده ، سند یا قرارداد فقط یک ظاهر گمراه کننده دارد.
2 . قابلیت ابطال سند رسمی تنظیم شده : اگر معامله صوری در قالب سند رسمی انجام شده باشد ( مثل سند قطعی در دفترخانه ) شخصی که از این صوری بودن زیان دیده است ( مثلا طلبکار یا وارث ) می تواند از دادگاه ابطال سند رسمی را بخواهد . در اینصورت دادگاه با بررسی دلایل ، سند رسمی را هم بی اثر می کند .
3 . عدم انتقال مالکیت واقعی : در معاملات صوری ، مالکیت بوطر واقعی منتقل نمی شود . حتی اگر در سند رسمی اینگونه آمده باشد . بنابراین :
فرشنده همچنان مالک اصلی است .
خریدار صوری نمی تواند ادعای مالکیت کند.
اگر مال به شخص دیگری فروخته شود ، فرد صوری نمی تواند جلوی آن را بگیرد .
4 . عدم اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث : اگر اشخاص ثالثی مثل طلبکاران ، وارث یا سازمان مالیاتی متوجه صوری بودن معامله شوند ، می توانند به آن اعتراض کنند چون معامله صوری نمی تواند در برابر دیگران اعتبار داشته باشد و نمی تواند حقوق آنها را از بین ببرد .
5 . امکان سوء استفاده و طرح دعاوی کیفری : گاهی معاملات صوری برای فریب ، پنهان کاری ، تقلب نسبت به دیگران انجام شود . در این صورت ممکن است به عنوان کلاهبرداری ، فرار مالیاتی یا فرار از دین تلقی شود و حتی جنبه کیفری پیدا کند .
6 . قابلیت طرح دعوا برای ابطال یا اثبات صوری بودن معامله : هر یک از طرفین یا اشخاص ذی نفع ( مثل شریک ، وارث ، طلبکار ) می توانند از دادگاه بخواهند :
ابطال سند رسمی یا عادی مربوط به معامله صوری
اثبات صوری بودن قرارداد
بازگشت مال به مالک اصلی یا جبران خسارت
شرایط ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
1 . نبود قصد واقعی برای انجام معامله در زمان تنظیم سند
2 . وجود دلایل و مدارک کافی برای اثبات صوری بودن
3 . طرح دعوای حقوقی از سوی شخص ذینفع
4 . اثبات ضرر یا تضییع حق مدعی بواسطه معامله صوری
نحوه اثبات صوری بودن معامله
اثبات صوری بودن همیشه آسان نیست ، چرا که سند رسمی در ظاهر معتبر است . اما می توان از راه های زیر برای اثبات استفاده کرد :
1 . اقرار طرف مقابل ( در جلسه دادگاه یا خارج از آن )
2 . شهادت شهود ( افرادی که از واقعیت مطلع هستند )
3 . مدارک کتبی یا پیام های رد و بدل شده
4 . عدم پرداخت واقعی ثمن
5 . رفتار متناقض با قرارداد ( مثل باقی ماندن ملک در تصرف فروشنده )
دلایل ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله
1 . ارجاع امر به کارشناسی جهت احراز صحت و سقم محتویات قرارداد واگذاری و اسناد مالی فی مابین خواندگان و معاملات مشابه در عرف بازار
2 . اخذ استعلام وضعیت ثبتی از اداره ثبت جهت احراز تاریخ واگذاری و شخص انتقال گیرنده
3 . اخذ استعلام از پلیس راهور و بانک های مربوط جهت احراز تاریخ واگذاری و نقل و انتقالات انجام شده و اشخاص انتقال گیرنده
4 . ارائه قرارداد و اسنادی که دلالت بر مطالبات خواهان نماید.
5 . درخواست ارجاع امر به تحقیقات و معاینه محلی
6 .ارائه دادخواست و آرایی که تقدم مطالبه طلب ادعایی خواهان را نسبت به نقل و انتقالات انجام شده را اثبات نماید.
7 . شهادت شهود و مطلعین
8 . اثبات عدم تبادل مالی فی مابین خوانده با منتقل الیهم
هزینه طرح دعوای ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله
بدین جهت که دعوای ابطال سند رسمی مستلزم طرح دعوای اعلام بطلان معامله موضوع آن است. بنابراین هزینه دادرسی مجزایی دارد. اگر که موضوع دعوا مال منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس مبلغ تقویمی ارزیابی می شود و اگر مال غیر منقول باشد، ارزش منطقه ای ملاک دریافت هزینه دادرسی است. به جهت تعیین مرجع صالح برای رسیدگی و امکان تجدیدنظرخواهی تقویم صحیح خواسته ضرورت دارد.
راهکار دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله و ابطال سند رسمی انتقال
1. استناد به اصل صحت معاملات : طبق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها و قصد واقعی طرفین است . بنابراین تا زمانی که دلیلی محکم بر صوری بودن ارائه نشده، فرض بر واقعی بودن معامله است.
2 . ارائه شواهد عینی بر وقوع معامله واقعی : ارائه مدارکی مانند :
- پرداخت ثمن معامله ( فیش بانکی رسید انتقال وجه )
- تحویل و تصرف مورد معامله
- اظهارنامه ها یا اقرار طرف مقابل
- شهادت شهود معتمد و بی طرف
- می تواند به اثبات واقعی بودن معامله و رد ادعای صوری بودن کمک کن .
3 . تاکید بر اعتبار سند رسمی : مطابق ماده 1278 قانون مدنی ، اسناد رسمی دارای اعتبار ویژه ای هستند و تنها در صورت اثبات جعل، اشتباه یا صوری بودن قابل ابطال اند. بنابراین دفاع از سند رسمی به عنوان یک سند معتبر و قانونی بسیار موثر است .
مرجع صالح به رسیدگی جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
بنا بر ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ابطال معامله صوری و قرارداد عادی و رسمی واگذاری صرف نظر از موضوع معامله صوری (اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول) در صلاحیت دادگاه حقوقی محل اقامت خواندگان می باشد. البته دادگاه محل انعقاد عقد صوری نیز صالح به رسیدگی است.
نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی به جهت صوری بودن معامله
زمانی که دادگاه پس از رسیدگی حکم به ابطال سند رسمی صادر میکند ( به علت صوری بودن معامله یا هر دلیل قانونی دیگر )مرحله اجرای حکم بسیار مهم است. در ادامه ، مراحل اجرای حکم قطعی ابطال سند رسمی بطور کامل توضیح داده شده است :
1 . صدور حکم قطعی :
پس از صدور رای دادگاه بدوی و در صورت اعتراض طرف مقابل ، پرونده در دادگاه تجدیدنظر تایید شود یا مهلت اعتراض بگذرد و حکمی قطعی و لازم الاجرا تلقی گردد، وارد مرحله اجرا می شویم.
2 . تقاضای صدور اجراییه از واحد اجرای حقوقی :
خواهان ( یا وکیل وی ) باید با در دست داشتن :
- رونوشت اجرای حکم قطعی
- درخواست کتبی اجرای حکم
- پرداخت هزینه اجرایی
به واحد اجرای احکام حقوقی دادگاه صادر کننده حکم مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه نماید.
3 . ابلاغ اجراییه به محکوم علیه :
اجراییه صادر و به محکوم علیه ( کسی که سند بنام او تنظیم شده ) ابلاغ می شود. به او مهلت قانونی 10 روزه داده می شود تا مفاد حکم را اجرا کند یا اقدام قانونی برای اعتراض به اجرا انجام دهد ( در صورت وجود جهات اعتراض )
4 . مکاتبه با اداره ثبت اسناد جهت ابطال سند رسمی :
در صورتی که محکوم علیه اقدام نکند، واحد اجرا با استناد به حکم دادگاه و اجراییه، مکاتبه ای رسمی با اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام میدهد و دستور ابطال سند رسمی انتقال را صادر می کند.
اداره ثبت نیز بر اساس نامه اجرای احکام و رای قطعی دادگاه ، سند مربوطه را باطل و در دفتر املاک و دفاتر الکترونیکی اصلاحات لازم را اعمال میکند.
5 . درج مراتب در دفتر املاک و سامانه ثبت :
در نهایت وضعیت مالکیت ملک به حالت قبل از انتقال باز میگردد و در سامانه ثبت نیز تغییرات اعمال می شود. اگر مالک اولیه شخص ثالثی باشد، حقوق او محفوظ خواهد ماند.
نکات مهم :
- اگر سند به چند نفر منتقل شده باشد، بررسی های دقیق تری نیاز است.
- اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد ، هماهنگی با مرجع توقیف کننده ضروری است.
- در صورتی که اجراییه اجرا نشود، می توان درخواست اعمال ماده 3 قانون اجرای احکام مدنی یا معرفی اموال برای جبران خسارات مطرح کرد.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
دعوای ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی است که نیازمند آگاهی دقیق از قوانین، رویه‌های قضایی، و نحوه تنظیم دادخواست و جمع‌آوری مستندات است.
در این مسیر، همراهی یک وکیل متخصص می‌تواند تفاوت بزرگی در نتیجه نهایی ایجاد کند.
اگر قصد طرح چنین دعوایی را دارید، ابتدا با یک وکیل مشورت کنید، سپس مدارک خود را دسته‌بندی و بررسی کرده، و بعد با آگاهی کامل اقدام به ثبت دادخواست نمایید.
