ابطال سند رسمی
فهرست مطالب
ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی به معنای بی اعتبار کردن سند به وسیله حکم دادگاه است . ابطال سند رسمی زمانی مطرح می شود که منشا یا مبنای تنظیم سند انتقال بر خلاف قوانین و مقررات باشد . باید متذکر شد سندی ، رسمی است که توسط مامورین رسمی و دولتی و در حدود صلاحیت و طبق مقررات تنظیم شده باشد . موارد شایع ابطال سند رسمی ، عدم امضای فروشنده ، انتقال مال غیر یا معامله فضولی ، بی اعتباری وکالتنامه فروش ملک ، فسخ یا انفساخ یا باطل بودن معامله منشا صدور سند ، جعل ،رعدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد و یا بطلان معامله به هر دلیل که ناشی از عدم رعایت قوانین و مقررات آمره را می توان نام برد. در هر یک از موارد فوق مدعی ابطال سند یا ذی نفع می تواند با طرح دعوای ابطال سند رسمی و اثبات جهت یا جهات ادعایی خود در مرجع صالح به رسیدگی ، نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نماید.
جهات و موارد ابطال سند رسمی
اولین و مهترین سوال در خصوص ابطال سند رسمی این است در چه مواردی می توان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود؟ در ادامه این نوشتار به موارد ابطال سند رسمی خواهیم پرداخت .
1 . ابطال سند رسمی به جهت انتقال مال غیر یا معامله فضولی
در این فرض مالک رسمی ملک یک بار ملک را به صورت مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته باشد ، اما پس از آن به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال می دهد. در این حالت ، خریدار اول به دنبال اثبات معامله خود که مقدم بوده و ابطال معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال است. که با ابطال معامله فضولی ، امکان ابطال سند رسمی میسر می شود.
2 . ابطال سند رسمی به جهت بی اعتباری وکالتنامه فروش ملک
در این حالت وکالتنامه موضوع انتقال سند رسمی بی اعتبار و باطل بوده است . برای مثال ، موکل قبل از انتقال موضوع وکالت فوت یا محجور شده یا وکیل غبطه موکل را رعایت نکرده یا وکیل خارج از حدود وکالت عمل نموده یا انتقال ملک با وکالت نامه جعلی انجام شده یا موکل قبل از انتقال ملک وکیل را عزل کرده باشد. در این فرض اگر ابطال وکالتنامه اثبات نشده باشد ، باید ضمن دادخواست ابطال سند رسمی ابطال وکالتنامه نیز خواسته شود .
3 . ابطال سند رسمی به جهت فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند
در این فرض، منشأ و مبنای صدور سند مبایعه نامه بوده و به دلیل تخلف از شرط قرارداد ، فسخ یا منفسخ گردد. این مورد یک استثناء دارد، آن هم اینکه ، به شرطی سند رسمی انتقال باطل می شود که خریدار قبل از فسخ یا انفساخ و در زمان مالکیت خود ، مورد معامله را به دیگری منتقل نکرده باشد. مگر اینکه حق انتقال نداشته باشد، که در این حالت نیز چون حق انتقال از او سلب شده سند رسمی انتقال باطل می گردد.
4 . ابطال سند رسمی به جهت عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد
برای مثال ، بعداً کشف شود ، فروشنده محجور بوده و حق انتقال مورد معامله را بدون دخالت ولی قهری ، قیم یا دادستان نداشته است.
5 . ابطال سند رسمی به جهت ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه
برای مثال ، ملک به دلیل بدهی بدهکار در اجرای ثبت توقیف و طی مزایده ای به دیگری فروخته شده و طلب طلبکار از محل فروش ملک پرداخت گردیده ، سپس سند انتقال اجرایی صادر و ملک به خریدار انتقال یافته اما پس از آن حسب رأی دادگاه ، عملیات اجرایی و مزایده باطل اعلام گردیده باشد. در این فرض ، متعاقب آن سند رسمی انتقال نیز باید باطل شود.
6 . ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
برای مثال، خواهان که فروشنده مال است، ادعا می کند معامله منعقده هر چند در ظاهر بی قید و شرط واقع شده ، اما در واقعیت معامله با حق استرداد بوده است .لذا در صورت اثبات این ادعا در دادگاه، سند رسمی انتقال نیز باطل خواهد شد.
7 . ابطال سند رسمی به جهت عدم امضای فروشنده در قرارداد
چنانچه فروشنده مدعی عدم امضای قرارداد گردد ، می تواند با طرح شکایت جرم جعل و استفاده از مجعول در دادسرای عمومی و انقلاب مربوط و اثبات آن ، نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید. یا مستقیما نسبت به طرح دادخواست ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید.
نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی
مدعی ویا دینفع می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست اقدام نماید. خواسته صحیح درج عبارت ، بطلان عمل حقوقی یا قرارداد توامان با خواسته ابطال سند رسمی انتقال با ذکر شماره و تاریخ و دفترخانه تنظیم کننده سند است. چرا که ابطال سند رسمی به خودی خود ، معامله فی مابین را باطل نمی کند. لذا حتی اگر قبل از تنظیم سند رسمی انتقال ، معامله عادی انجام نشده ، بلکه توافقات شفاهی باشد. با توجه به اینکه خود سند انتقالی یک برگه کاغذ است که ظهور و دلالت بر یک عمل حقوقی یا قرارداد پایه می نماید.
اگر پس از معامله مبنایی که خلاف قانون بوده یا اثبات جعلیت امضا و اسناد ملک به صورت طولی به ایادی متعددی منتقل شده باشد، خواهان باید ابطال هر یک از استاد انتقالی را خواسته و کلیه ایادی را طرف دعوا قرار دهد؛ لذا نمی تواند صرفاً ابطال آخرین سند رسمی انتقال را بدون اینکه ابطال سایر معاملات را خواسته باشد از دادگاه تقاضا نماید. با توجه به اینکه دعوای ابطال سند رسمی بسیار تخصصی و بیشتر مواقع پیچیده و فنی است توصیه می شود حتما قبل از طرح دعوا از وکیل پایه یک دادگستری مشاوره دریافت کنید .
دعوای ابطال سند رسمی دعوای مالی است یا غیر مالی ؟
دعوای ابطال سند رسمی انتقال دعوای مالی است. در خصوص اموال منقول، خواهان می تواند نسبت به تقویم آن و پرداخت هزینه دادرسی بر آن اساس اقدام نماید.
ولی اگر موضوع ابطال سند رسمی مال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی و ابطال تمبر مالیاتی باید تقویم شود.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند رسمی
دادگاه با تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و مدارک و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی ، در صورت احراز جهت یا جهات ابطال سند رسمی ادعایی خواهان اقدام می نماید. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی قابل تغییر و دخل و تصرف در آن است؛ دادگاه باید کاملاً به این موضوع واقف بوده و از طرق مختلف مثل شهادت شهود، ارجاع امر به کارشناس، بررسی مستندات پرداختی ثمن معامله و تاریخ پرداختی ها، تشخیص اصالت خط ، امضا، اثر انگشت و غیره ، انعقاد عقد در زمان ادعایی خواهان را احراز نماید.
بهتر است از دادگاه خواسته شود که همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی دستور استعلام از اداره ثبت و اخذ گردش ثبتی نیز صادر نماید تا مشخص گردد، ملک به چه افراد و با چه شماره سندی منتقل شده است. اگر برخی از ایادی طرف دعوا قرار نگرفته باشند به استناد اصل تناظر قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.
در صورت پذیرش دعوا، دادگاه نسبت به ابطال سند رسمی انتقال مالکیت اقدام می نماید. که رای صادره ، قابل تجدیدنظرخواهی است.
پس از قطعیت حکم ، واحد اجرای احکام مدنی ، طی نامه ای حسب مورد به اداره ثبت اسناد و املاک ، پلیس راهور و … نسبت به ابلاغ مراتب ابطال سند اقدام می نماید. که مصداق شایع آن در خصوص املاک است، که مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک جهت ثبت در دفتر املاک اعلام می شود.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در خصوص اموال غیر منقول، دادگاه محل وقوع ملک است. در خصوص اموال منقول دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه مستقر در حوزه محل تنظیم سند دارای صلاحیت رسیدگی است.
حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبه اعلامی دارد یا اجرایی ؟
حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبۀ اعلامی دارد و دادگاه مکلف است، پس از قطعیت حکم ، در خصوص اموال منقول ، مراتب به پلیس راهور جهت فک پلاک و اعاده مالکیت مالک وفق مقررات ابلاغ می شود.
